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物件の査定基準

収益物件の買取り価格を左右する査定のポイントは、ぜひ把握しておきたいところです。

不動産価値の最大ポイントとなる築年数

建物には構造的に法定耐用年数というものが定められています。木造住宅は22年、重量鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート住宅は47年がそれぞれの物件の法定耐用年数です。

税法上の経費として、建築物は減価償却も計上できますので、この法定耐用年数内の物件は、本来は出費しない経費を減価償却として節税に計上することができるメリットがあります。新しい住まいはきれいで快適という住環境面での価値のみならず、築年数は維持経費の面からも不動産価値の最大ポイントとなるのです。

そのため、売却・買い替えの好機は、木造中古アパートの場合で築15年が目安と言われています。多額の修繕費をかけて建て替えるか、手を加えずに売却するか、収益物件のオーナーは、タイミングを逸することなく選択したいところです。

収益率・稼働率は収益物件特有の査定要素

一般住宅の場合、立地や周辺環境、交通の便、間取り、設備、外観や内装デザインなどといった住居自体がもつ特徴が購買者のニーズとのマッチング要素となり、すなわち査定要素に直結します。一方、収益物件の場合は住まいとして利用するのではなく、あくまでも投資が目的ですから、年間家賃収入・稼働率などが価格を大きく左右する要因となります。

その収益率についても実は綿密な検討が必要です。たとえば、単純に家賃の設定を高額にすれば表面的な収入予定額は増すことになりますが、市場相場からかけ離れた家賃設定では入居者を集めることができず、結果的に空室を増やして総収入が減ってしまうことになります。

また、入居者集めに苦心するあまり入居審査基準を甘くすれば、満室状態は維持できても家賃不払いなど、実収入に繋がらないケースも起こり得ます。周辺環境にマッチした居住者層を取り込めているかどうかという点も含めて、実利のある収益率・稼働率を示せることが収益物件の価値を高めるポイントです。