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欠陥が発覚した場合の売主責任

売却した物件に、損傷や欠陥などの問題があった場合、売主は「瑕疵担保責任」を負わなければならないと定められています。これも収益物件の売却で覚えておきたいことです。

瑕疵担保責任の内容

瑕疵担保責任について簡単に説明すると、雨漏り、シロアリの害、構造上主要箇所の腐蝕、給排水設備の故障といった問題が、物件の引き渡し後に発覚した場合、売主が修復する義務を負うというものです。一般的には、引き渡してから2ヶ月後(期間は契約によって異なる)までに発覚した場合が、修復義務の対象になります。

ただ、修復義務が発生するのは、上記の問題が住宅としての機能を損ねている場合です。たとえばシロアリの害でたとえると、それが壁や柱だった場合は修復しなければなりませんが、植木などへの被害だった場合には修復の義務はありません。

修復義務が発生する条件には、細かい規定が設定されているので、チェックしておきましょう。

物件の問題が発覚したら?

買主から問題点を発見したという連絡を受けたら、売主にはその状態の確認に立ち会う義務が発生します。そのうえで、修復が必要な場合はその費用を負担しなければなりません。

ただし、修復費用以外の損害賠償請求などには応じる必要はありません。また、物件に問題があったことで売買契約の解除や無効化を主張することもできませんので、売却が無効になる心配はありません。

ただ、問題が見つかった場合の対応は速やかに行うのが基本です。物件を購入してくれた買主に対して、誠心誠意をもって対応するよう心がけましょう。

天災などで物件が破損したり、なくなったりした場合は?

豪雨や台風、地震といった天災によって、物件が破損したり無くなったりした場合、売主は買主から受領した手付金等の金銭を全額返還しなければなりません。この場合、違約金は発生しませんが、取引の一切は売買契約前の原状に戻す必要があります。

なお、何らかの契約違反によって売買契約が解除となる場合には、違反者側が一般的に売買代金の20%相当額(契約によって異なる)を違約金として支払うことになります。