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ためになる不動産用語集

このページでは、不動産や物件売買に関連する専門用語について解説していきます。マンション経営者の方や収益物件の売買を考えている方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

不動産売買の手続きに関する用語

この項目では、物件を売買する際に使用する書面や手続きに関して解説します。

  • 買付証明書
    不動産の購入を希望している買主が、売主や不動産会社などの仲介者に、購入を希望する意思を表明するための書面のことを指します。この書面は法的な効力を持たず、売買契約を交わすものではありません。契約書とは異なるものですので、自由に購入意思を撤回することができます。例外として、この書面の段階で現実的に話が進んでいるなど、購入意思を撤回することにより売主に損害を与える可能性がある場合には、撤回できないこともあるようです。
  • 登記
    法律に関する情報や事実を第三者や公に提示するために、行わなければならないもの。登記とは、登記所にて登記簿に記載することや登記した情報のことを指します。
  • 抵当権
    金融機関が融資をする際に設定する担保権のことです。ローンを返済し終えるなど、金融機関にとって抵当権に関する登記が不要になると、抵当権を解除することがでます。
  • 抵当権抹消登記
    抵当権を解除する手続きのことです。抵当権を消すことを抵当権抹消と呼びます。不要になった抵当権の登記は、自動的に抹消されるものではなく、抵当権抹消登記を行わないと消すことができません。そのため、抵当権抹消登記を行わないと収益物件を売却することができません。
  • 表示変更登記
    不動産登記の一つで、登記簿などに記録されている内容から変更が出た際に、登記簿の記録を修正して新しい情報に更新する登記のことです。建物や住所、名義人などが対象です。収益物件を売却する場合も、この手続きを行わないと物件の所有権を移転することや、抵当件を設定することができなくなるため、避けては通れないものの一つです。

不動産に関わる様々な法律や義務

収益物件の売買をする際、売主にも買主にも、それぞれに義務や負担が生じることがあります。ここでは、義務や負担に関する用語を解説します。

  • 危険負担
    契約を結んでから実際に物件を買主に引き渡すまでの間に、持ち主による責任以外の理由(災害や事故など)で物件が破損や損失など、引き渡せる状態でなくなった場合、売主と買主のどちらが損害の負担を背負うかの取り決めのことです。売買契約を結んだ時点で、買主の負担と決めることも民法上可能ですが、一般的には売主の負担とする場合が多いようです。
  • 借地借家法
    平成4年8月から施行されている法律で、定期借地権と呼ぶこともあります。賃貸借の期間や更新、条件に対して定められたもので、立場が弱くなりがちな借家人を保護する効果があります。貸主の一方的な理由で賃貸借契約を終了させることができない反面、貸主の立場も守るように制定されています。入居者がいる状態で収益物件を売却するケースなどが想定できる場合は、一度調べておくと良いでしょう。
  • クーリングオフ
    不動産の場合のクーリングオフ制度は、売主が不動産業者であることを条件とし、また、契約をした場所は売主の不動産事務所など以外の場所であることを満たさなければなりません。これらの条件を満たした場合は、売主と話し合い、クーリングオフ制度の説明を示した書面を受け取ってから8日以内に、契約白紙に関する報告を行うことで適用されます。

手付金について

契約が成立したことを証明したり、契約解除の違約金として扱われることもある手付金。ここでは、手付金に関する用語について説明します。

  • 手付金
    物件などを購入する際、代金の一部を支払うことで売買契約が結ばれたことを証明します。この時に支払われるもののことを手付金と言います。個人での売買の場合は双方により価格を取り決めることになりますが、一般的には売買代金の1割前後に設定されることが多いようです。売主が不動産業者など個人ではない場合は、宅地建物取引業法という法律によって、売買代金の2割までという上限が定められています。解約手付、違約手付、証約手付の3種類の性格を持ち合わせています。
  1. 解約手付
    売買契約を結んだ相手方が、具体的に行動を起こす前であれば「手付け流し」や「手付け倍返し」をすることで自由に契約を解除できるという性質です。
  2. 違約手付
    債務不履行など、違反が発生した際に、手付を受けた方が賠償として没収できる手付のことです。解約手付と同義のものとして扱うことも多々あるようです。
  3. 証約手付
    売買契約などが成立した際、その証拠として交付される手付金のことを指します。

続いて、解約手付で用いられるシステムについて解説します。

  • 手付流し
    買主が契約を解除する場合、手付を放棄することで、それが実現するというシステムのことです。但し、契約成立の際に、買主が売主に解約手付を交付しておかなければなりません。手付流しによって契約を解除した場合は、買主は売主にその他の違約金などを支払う必要はなくなります。
  • 手付倍返し
    売主が、売買契約を解除する際に用いる制度のことです。契約成立時に、買主が売主に解約手付を交付している場合は、買主から受け取った手付金の倍額を売主から買主に支払うことにより、売買契約を解約することができます。これにより契約を解除した場合は、売主は手付け倍返しで支払った相当額以外に、その他の違約金などを支払う義務は発生しません。業界の傾向としては、手付け流しは時折起こり得ることですが、手付倍返しによる売主からの契約の解除は少ないそうです。